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煤炭石油狼烟四起稍安勿躁

发布时间:2019-08-15 10:44:17

煤炭石油:狼烟四起 稍安勿躁 2014-02-24 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事项:本周末传闻某银行暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链业务及杭州楼盘出现降价两大事件引发市场关注。

平安观点:

银行收缩表内及表外房地产业务将对开发商约50%的融资能力产生打击。

目前开发商开发资金来源中银行贷款占比为14.1%,自筹资金为 8.8%,相当部分的自筹资金来自信托及银行表外融资,如果银行表外和表内同时收缩房地产业务,将对开发商一半的融资能力产生打击。本次该银行做法主要针对夹层融资业务和地产供应链(钢铁、建筑业务)业务,而开展该两项业务的银行数量和业务规模均较小,且暂时并未波及住房按揭贷款。我们仍维持2014年度策略中房地产类新增贷款增速14.6%-15. %判断,如果未来银行进一步收紧房贷,我们将考虑下调全年新增贷款增速及销量预测。

开发商应对:将首先缩减拿地,新开工根据去化看碟下菜。201 年全国土地购买面积同比增长8.8%,施工面积同比增长16.1%,开发商土地及在建工程开支压力整体而言平稳,但结构差异显著,我们跟踪的主流开发商平均拿地开支201 年增长50%,2014年中性假设下新开工可增长29%,资本开支压力显著。由于201 年开发商拿地大幅增加,主流商存货基本可满足未来 年以上开发需求。因此我们认为在银行收缩房地产融资的前提下,开发商将首先缩减拿地规模,新开工将根据库存规模看碟下菜。目前主要跟踪城市去化月数约6-8个月,属于较为正常的去化周期范围内,判断去化月数上升至12个月以上将明显影响开发商的开工热情。

净负债率过高的公司受冲击较大,地方融资平台型企业风险值得关注。目前行业整体净负债率为72.9%,处于历史高位,部分净负债率较高的企业将首当其冲受到冲击,A股中净负债率位列前五的公司分别是京投银泰、西藏城投、天津松江、中天城投、泰禾集团。我们发现,净负债率最高的公司中地方融资平台型企业占据了大部分,在今年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下,这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资的地方融资平台型公司的融资风险值得关注。

房价下调5%-12%可对冲目前利率上浮的影响,引发第一轮需求反弹。通过利率上浮对购买力的敏感性影响分析,当前贷款环境下,开发商降价12%及5%将引发首套房及二套房购买者的第一轮需求反弹。从去年四季度以来一套房贷基本处于基准及上浮10%的范围,购房者购买力受压已有两个季度,部分压力已被消化,利率若保持在目前水平我们仍将维持全年销量增长5%的判断不变。

杭州降价楼盘位于供需压力较大的拱墅区,降价未来蔓延至萧山、下沙的概率较大,中心城区暂时无忧。杭州德信北海公园和天鸿香榭里先后宣布降价,本次降价楼盘位于拱墅区,当前区域库存约1.06万套,去化达17.6个月。考虑到拱墅区201 年土地成交建面218万平米,同比增长184%,为201 年全年销售的2.5倍,未来潜在供给压力较大。截止目前,杭州可售套数11. 万套(不含周边五县市),可售面积1001万平米,按照过去三个月平均销售面积计算,去化月数为15.6个月,处于相对较高的位置。从杭州各区域来看,各区域去化差异明显,上城、西湖、滨江去化正常,保持在11个月左右,拱墅、萧山、下沙去化月份则在17个月以上。从杭州市各区域的去化压力来看,降价未来蔓延至萧山、下沙的概率较大,其它中心城区压力较小。

杭州降价风波短期蔓延至核心城市概率较小,维持今年上半年量调整,下半年价调整的整体市场判断。从目前主要城市的去化月数来看基本维持在7-8个月的正常建设周期中(北京6.9、广州8.5、青岛10.9、苏州8.2、深圳12.8、上海5.5),从历史经验来看,单体城市去化月数达到15个月以上将会进入降价去库存阶段(历史最差的时候去化月数曾达到过 0个月)。从目前的去化周期判断,其它重点城市立即进入降价通道的可能性偏低,我们维持今年上半年量调整,下半年价调整的整体市场判断。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。

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